市值观察丨城市更新风口已至,佳兆业步入舞台中央

原标题:市值观察丨城市更新风口已至,佳兆业步入舞台中央 来源:华商韬略

作 者:文 雨图片:网络、图虫创意来源:市值观察(ID:shizhiguancha)

2020年,就在众多房企为缓解“三道红线”的政策压力和“黑天鹅”事件的冲击而疲于奔命时,佳兆业却迎来了里程碑式的跨越性发展。最新发布的财报显示,2020年公司合约销售额同比增长21%至1069亿元。地产水涨船高之际,跑马圈地扩大规模是行业主流发展路线,而佳兆业选择坚守城市更新这一赛道。增量时代已逐步远去,存量时代的脚步声越来越近,城市更新可谓厚雪长坡,作为先行者和坚守者,佳兆业等来了独属于长期主义的价值回报。

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增利减负,两条战线均告捷都说地产进入了白银时代,但其中也不乏黄金选手,2020年,佳兆业在地产主业、城市更新、产业“三驾马车”的合力拉动下延续长青基业,“提利润”与“降负债”两手抓,两手硬。财报显示,去年集团营业收入达到558亿元,同比增长16%,净利润达到52.8亿元,同比增长26.8%,归母净利润为54.5亿元,同比增长18.6%。盈利能力代表企业的发展活力,资产规模则体现企业的综合实力,去年佳兆业的总资产不断增厚,达到3099亿元,同比增长14.4%。

公司的优异表现有目共睹,就在前不久,佳兆业荣登“2021中国房地产百强企业”TOP24,行业排名连续四年攀升。对于2021年的发展规划,集团董事局主席郭英成表示,佳兆业在2021年的地产销售目标为1300亿元,每年增长不低于20%。在严控杠杆背景下,财务安全关乎未来房企的可持续发展,作为业内的老兵,佳兆业深谙其中的道理,降负债、去杠杆、调结构成为公司近几年开展工作的重要发力点。2020年,无论是现金流水平亦或是负债水平,均在不断优化之中,核心财务指标稳健,“三道红线”由“橙”转“黄”,成功降档。截至2020年末,佳兆业的净负债率大幅降至98%,超预期完成短期降负债目标;现金短债比由2019年末的1.1倍提升至1.56倍;剔除预收账款的资产负债率也由75.9%下降5.6个百分点至70.3%。

发展要有速率,运营要有效率,当杠杆收紧之后,资金周转能力决定一家房企日子好不好过。截止到去年底,佳兆业现金储备达到471亿元,回款率高达80%,账上有钱,心中不慌。众所周知,融资成本是房企生存的生命线,2020年,佳兆业境内融资成本为7.4%,较2019年末下降60个BP,境外全年新增借款的综合成本也同比下降202个BP。信用是当代金融的核心与灵魂,而评级则与融资成本直接挂钩,佳兆业目前已经获得了包括穆迪、标普和惠誉等海外评级机构以及中诚信国际、联合资信、大公国际等国内评级机构的高度认可,融资成本进一步下滑依然可期。

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城市更新方兴未艾

深耕湾区迎来新机自1998年房改以来,国内房地产发展主要来自加快城市化进程的红利,但目前国内城市化率已经超过60%,结合当前国内人均收入水平来看,中国城市化进程的阶段性瓶颈已经到来。在增量扩张模式渐行渐远的情况下,城市更新正成为房地产的下一个风口。2021年的政府工作报告中明确提出要实施城市更新行动,全面推进城镇老旧小区改造,提升城镇化发展质量。“城市更新”首次被写入政府工作报告,奏响了“十四五”期间房地产发展的主旋律。纵览全球主要城市的发展轨迹,城市更新与产业结构高度正相关,产业升级势必伴随城市更新,这是城市进化的必由之路。在中国,经济发展,大湾区领先,城市更新,大湾区先行。改革开放之后,粤港澳大湾区的城市发展水平明显领先全国,叠加经济活力突出、人口持续流入、增量土地有限等因素,这一区域内城市更新工作开展的动力强劲、活力十足。广州在2009年就拉开了轰轰烈烈的“三旧改造”序幕,十多年来在城市更新领域已经形成了完善的政策框架和经验。今年3月1日,全国首个城市更新地方立法《深圳经济特区城市更新条例》正式实施,搬迁难这一长期影响深圳城市更新高效推进的深层次障碍也有望得到破解。作为从深圳起家、以旧改闻名的老牌房企,佳兆业在深圳烂尾楼“桂芳园”的改造中一炮走红,从此在城市更新的布局中拾级而上。2020年,佳兆业的合约销售中有三分之一来自城市更新项目,去年新拓项目数量是2019年的近三倍,城市更新已经成为公司逐鹿中原的生力军。3月18日,在中指研究院、中国房地产TOP10研究组主办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会”上,佳兆业集团凭借在城市更新领域的领跑优势,连续两年荣登“中国房地产城市更新优秀企业”第1名。展望未来,佳兆业“弹药充足”,潜力无限,目前公司拥有城市更新储备项目201个,占地面积超5000万平方米,绝大部分位于大湾区,其中深圳有120个项目,可售面积达3000万平方米,广州有26个项目,可售面积达4700万平方米。

紧跟中国城市化进程不断演变升级的步伐,佳兆业自身也在不断进化,公司适时把城市更新的战略定位调整为“城市公共服务商”,方向不曾改变,理念已经更新。如果说招拍挂拿地是短期打法,那么城市更新就必然属于中长期经营。虽然城市更新已从风起青萍渐成滚滚浪潮,但未必所有企业都能成为佳兆业,公司用二十年积累的经验和底蕴所筑起的护城河非一步便可跨过。

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土储丰富,未来无忧土地是房企的生产资料,土地储备状况在一定程度上是衡量公司价值和未来增值能力的重要尺度。特别是在土地供应“两集中”的新规之下,土储优势将被进一步放大,具备丰富土地储备的房企拥有更大的运营灵活性,可以通过错开建设和销售周期,利用时间差来规避过大的竞争压力。谈到土储,佳兆业最有发言权,公司不仅有“量”的优势,更有“价”的优势。截至2020年末,集团拥有的土地储备约2875万平方米,总货值超6700亿元,其中大湾区土储面积占比约55%,货值超4600亿元。优良的土地储备为后续的盈利增长奠定了扎实的基础,而城市更新转化供地速度的提升则势必加速盈利的释放。2020年,集团转化9个城市更新项目,可售面积近180万平方米,转化面积同比增长152%。

佳兆业在2020年的销售面积为620万平方米,以此计算,公司拥有的总土储是2020年全年销售面积的4倍以上,丰富的可售资源可保证公司未来4年的发展及销售增长。佳兆业深耕城市更新,而城市更新项目又可以使得房企用更低的价格获得土地储备。以深圳为例,南山区平均地价为全市最高,达到62975元/平方米,全市土地价格洼地在坪山区,成交均价也达到16398元/平方米。相比之下,佳兆业深圳城市更新新增项目土地成本仅为13940元/平方米,远低于深圳各地招拍挂成交价格。低成本自然能给企业提供更加广阔的利润空间,这便是佳兆业的土储在“价”上的优势。“短期看金融,中期看土地,长期看人口”,经济学家任泽平所提出的地产发展逻辑获得了普遍认可,而佳兆业2020年的成绩单告诉我们,公司在任何时间维度上都具备竞争优势,未来无忧,增长可期。

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